最高法院：房地产整体拍卖，建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿

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案例索引

(2019)最高法执监470号，杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

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案件当事人

申诉人（利害关系人）：杭州银行股份有限公司上海虹口支行。

申请执行人：浙江宝业建设集团有限公司。

被执行人：上海金巢实业有限公司。

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基本案情

杭州银行上海虹口支行（以下简称杭州银行）不服上海高院（2019）沪执复29号执行裁定，向最高法院申诉。 杭州银行请求撤销上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定，纠正执行错误。申诉理由：（一）宝业公司对涉案在建工程享有的工程款优先受偿权不应当及于建设工程占用范围内的土地使用权。（二）上海二中院应当制作分配方案，以便申诉人行使提出分配方案异议之诉的权利。（三）申诉人是涉案土地使用权的抵押权人，要求优先分配土地使用权拍卖款是基于实体权利提出的异议，上海二中院应当按照案外人异议程序进行审查。
宝业公司答辩称：（一）杭州银行曾提出异议，主张对涉案土地享有优先受偿权，已被上海二中院（2017）沪02执异110号、上海高院（2017）沪执复40号执行裁定驳回。杭州银行本次异议请求将其列为优先债权人列入分配方案，实质和之前的异议完全相同，杭州银行就同一执行标的和行为再次提出异议的，执行法院不应受理。（二）杭州银行主张的权利并非排除对执行标的的执行，属于执行异议，不应作为案外人异议审查。（三）系争建设工程优先受偿权的客体包括土地，不能明确区分土地和地上建筑物的价值，分别受偿不可能。

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裁判要旨

最高法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。 《物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。
根据《合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。
综上，上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清，应予撤销。